Lula sanciona o "Marco Legal das Garantias": mas como isso afeta o cenário dos leilões?

No dia 31 de outubro de 2023, o Presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou a Lei 14.711/23, mais conhecida como ‘Marco Legal das Garantias’, que trata de uma série de medidas que visam alavancar e dar maior segurança ao setor econômico e financeiro.

O cenário mundial atual é de retomada – ou pelo menos tentativa – após um período de pandemia que trouxe grandes incertezas e, por conseguinte, maiores dificuldades para obtenção de crédito.

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Nesse sentido a Lei 14.711/23 busca dar mais tranquilidade, especialmente às instituições financeiras, para que possam ‘abrir os seus cofres’ e aumentar a concessão de crédito à população, impulsionando a economia. Essa medida era bastante esperada diante da crescente fragilidade que a recuperação de crédito vinha enfrentando nacionalmente.

É certo que ao nos depararmos com uma situação financeira adversa em nossa vida o primeiro vilão que vem à cabeça é o Banco, com suas taxas, juros e atualizações. Contudo, esse é um “mal necessário”, que se não existisse impossibilitaria que muitas pessoas atingissem suas mais valorosas aspirações, como, por exemplo, a casa própria.

Só que para conceder crédito, ou o famoso “dar dinheiro”, a instituição financeira precisa que a garantia de pagamento seja forte, segura e com o mínimo de burocracia possível, que, nesse ponto, também significa, com a menor possibilidade de intervenção de terceiros.

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Isso porque, em regra, quando há discussão sobre as condições do crédito e suas garantias o devedor costuma estar do lado mais fraco e, naturalmente, gozar de maior proteção, especialmente no âmbito judicial, o que, evidentemente, vinha desagradando o setor e refletindo no acesso ao crédito para a grande população.

E mais do que isso. O Governo sabe muito bem que só “girando a economia” conseguirá fazer o PIB crescer e o país retomar o seu melhor rumo.

Mas então, especificamente, o que a Lei 14.711/23 impactará nos leilões?

De modo geral, sempre que algo mexe substancialmente com o mercado imobiliário, como é o caso, os leilões também são impactados, especialmente por se tratar do mecanismo que “transforma” o imóvel em dinheiro.

Não é de hoje que especialistas econômicos identificaram o enorme potencial dos leilões, reforçado pelo crescimento exponencial do setor, que nos últimos anos já responde pela movimentação de bilhões de reais.

Mas voltemos à Lei 14.711/23 e suas expressas novidades.

Em termos diretos, para os players dos leilões judiciais não muda nada, uma vez que o enfoque, bem claro e reforçado, é no âmbito extrajudicial.

Mudanças na Alienação Fiduciária

Para quem está acostumado a participar de leilões provenientes de alienações fiduciárias, muito procedimentos e cumprimentos já conhecidos persistem iguais, sendo as principais mudanças:

(i) Aumento do prazo para a realização do leilão, de 30 para 60 dias, contados da consolidação da propriedade;

(ii) Possibilidade de aceite pelo credor de lance não inferior a 50% do valor de avaliação, mesmo que a soma da dívida, despesas e encargos seja maior que esse valor;

(iii) 60 dias para desocupação ou reintegração de posse; e

(iv) Possibilidade de extensão da garantia para mais de uma operação ou imóvel, ensejando a realização de leilões sucessivos até quitação integral do débito.

Mudanças na Hipoteca

Mas, sem sombra de dúvida, a grande novidade trazida pela Lei 14.711/23 foi a ressuscitação da hipoteca.

Exatamente pelas burocracias, procedimentos e necessidade de judicialização já mencionados anteriormente, essa garantia vinha caindo em desuso.

Todavia, em uma verdadeira reviravolta, o ‘Marco Legal das Garantias’ literalmente trouxe a hipoteca de volta, equiparando-a, em muitos aspectos – para não dizer ‘praticamente todos’ –, à ‘queridinha’ alienação fiduciária, especialmente em relação à possibilidade de executá-la extrajudicialmente.

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Conclusão

Evidentemente, todas as considerações, ponderações e análises aqui trazidas são básicas e iniciais, sendo certo que adequações e balizamentos aparecerão durante o caminho, especialmente quando tudo for colocado em prática.

Mas a impressão que fica é de um movimento favorável e muito bem-vindo ao mercado imobiliário, com um potencial imenso de agregar e alavancar o mercado de leilões extrajudiciais.

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