Projeto de Lei pode mudar regras dos leilões imobiliários

Uma análise sobre os possíveis impactos do PL 2111/2025 para o mercado de leilões e para a evolução do setor imobiliário

O mercado de leilões imobiliários tem ganhado cada vez mais relevância no Brasil. Nos últimos anos, plataformas digitais, maior participação de investidores e o crescimento das alienações fiduciárias transformaram o setor em um importante mecanismo de liquidez para ativos imobiliários.

Nesse contexto, tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 2111/2025, que propõe alterar regras sobre a atuação de leiloeiros na venda de imóveis.

O projeto pode ser consultado na íntegra no site da Câmara dos Deputados.

Embora a proposta seja apresentada como uma tentativa de “organizar” a atuação dos profissionais do setor, a análise mais atenta do projeto levanta uma questão importante: o texto realmente melhora o funcionamento do mercado ou cria uma reserva de atuação que beneficia apenas uma categoria profissional?

A resposta pode ter impactos relevantes para o mercado imobiliário, para investidores e para instituições que dependem da eficiência dos leilões para recuperar ativos.

O que propõe o PL 2111/2025

O PL 2111/2025 altera o artigo 19 do Decreto nº 21.981/1932, que regula a atividade dos leiloeiros públicos no Brasil.

Pelo texto proposto, leiloeiros poderiam realizar a venda de imóveis apenas em situações específicas, como:

• vendas determinadas judicialmente

• casos previstos em lei, como alienações fiduciárias

Ao mesmo tempo, o projeto proíbe que leiloeiros realizem a venda privada de imóveis fora dessas hipóteses, atribuindo essa função exclusivamente aos corretores de imóveis.

A justificativa do projeto afirma que essa mudança seria necessária para alinhar a legislação atual à regulamentação da profissão de corretor de imóveis, evitando sobreposição de atribuições.

No entanto, quando analisada sob a ótica do funcionamento do mercado, essa justificativa levanta dúvidas importantes.

Um projeto que cria reserva de mercado

O argumento central da proposta é que a venda de imóveis deveria ser uma atividade típica dos corretores.

O problema é que o projeto não demonstra que exista, de fato, um problema concreto no funcionamento do mercado que justifique essa restrição.

Na prática, o que o texto faz é limitar artificialmente a atuação de leiloeiros em operações que hoje já acontecem no mercado, criando uma divisão rígida de funções que pode gerar mais burocracia e menos eficiência.

Esse tipo de medida tende a ter um efeito conhecido em diferentes setores da economia: criação de reserva de mercado por meio de legislação.

Quando a regulação passa a restringir quem pode exercer determinada atividade, sem que exista uma falha clara de mercado a ser corrigida, o resultado geralmente não é mais eficiência — e sim menos competição e menos inovação.

O papel econômico dos leilões

A discussão sobre esse projeto também precisa considerar um ponto muitas vezes ignorado no debate: o papel estrutural dos leilões na economia moderna.

Leilões não são apenas um formato alternativo de venda. Eles são, na prática, um dos principais mecanismos de execução de garantias e recuperação de crédito.

Instituições financeiras, empresas e o próprio Poder Judiciário utilizam leilões para transformar ativos em liquidez de forma eficiente.

Esse mecanismo é fundamental para o funcionamento de diversos contratos econômicos.

Sem um sistema eficiente de execução de garantias, o risco das operações aumenta — e, com ele, o custo do crédito e das transações.

Em outras palavras,

o bom funcionamento do mercado de leilões impacta diretamente o funcionamento da economia como um todo.

Onde podem surgir os problemas

Ao restringir a atuação dos leiloeiros em determinadas operações, o PL 2111/2025 pode criar efeitos práticos que vão na direção oposta da eficiência de mercado.

Entre os principais riscos estão:

Fragmentação do processo de venda

Uma mesma operação poderia exigir diferentes profissionais em etapas distintas, como:

• condução do leilão por um leiloeiro

• intermediação posterior por um corretor

Esse tipo de divisão pode tornar processos mais complexos e mais caros.

Aumento de custos de intermediação

Mais agentes envolvidos na mesma transação tendem a gerar custos adicionais, que acabam sendo repassados para comitentes ou compradores.

Menor eficiência na liquidez de ativos

Instituições que utilizam leilões para vender ativos — como bancos e empresas — podem enfrentar processos mais burocráticos e menos eficientes.

O problema não é atualizar a lei — é como atualizar

Um dos argumentos apresentados no debate é que o Decreto nº 21.981, que regula a atividade dos leiloeiros, foi criado em 1932.

Esse ponto é verdadeiro — mas ele leva a uma conclusão diferente da que o projeto propõe.

Se existe algo que precisa ser atualizado, é o modelo regulatório do setor de leilões como um todo, não a restrição artificial de atividades.

O mercado atual já opera com:

• plataformas digitais de leilões

• alcance nacional de compradores

• operações estruturadas com tecnologia

• empresas especializadas na organização de vendas públicas

Uma modernização real da legislação poderia justamente reconhecer essa evolução.

Entre as possíveis melhorias regulatórias estariam:

• permitir estruturas empresariais modernas no setor de leilões

• integrar tecnologia e plataformas digitais à regulamentação

• criar regras claras para atuação conjunta entre leiloeiros e empresas especializadas

• aumentar eficiência e transparência nos processos

Esse tipo de modernização poderia atrair mais capital, mais tecnologia e mais competição, beneficiando todos os agentes do mercado.

O impacto para o mercado imobiliário

Mudanças regulatórias que afetam o funcionamento dos leilões não impactam apenas os profissionais envolvidos diretamente nas operações.

Os efeitos se estendem a diversos agentes:

• instituições financeiras

• empresas que utilizam leilões para venda de ativos

• investidores

• compradores

• operadores do mercado imobiliário

Qualquer alteração que reduza eficiência ou aumente custos operacionais pode acabar afetando a liquidez do mercado.

Em um setor que já está passando por profundas transformações tecnológicas, a regulação precisa ter um objetivo claro:

facilitar o funcionamento do mercado, não restringi-lo.

Conclusão

O PL 2111/2025 parte da premissa de que seria necessário delimitar melhor as atribuições entre leiloeiros e corretores de imóveis.

No entanto, ao analisar seus efeitos práticos, a proposta parece caminhar mais no sentido de criar uma reserva de atuação profissional do que de melhorar o funcionamento do mercado.

O setor de leilões imobiliários vem evoluindo rapidamente, impulsionado por tecnologia, novos modelos de negócio e maior participação de investidores.

Se existe uma agenda legislativa relevante para o setor, ela provavelmente passa por modernizar a regulamentação do mercado de leilões, permitindo estruturas mais eficientes, maior integração tecnológica e mais competição.

Restringir atividades pode parecer uma solução simples, mas raramente é a que gera melhores resultados para o mercado.

A discussão sobre o projeto ainda está em andamento.

E ela levanta uma pergunta importante para quem acompanha o setor imobiliário:

A proposta realmente organiza o mercado ou apenas cria novas barreiras para um setor que já vem se modernizando por conta própria? 

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