Execução judicial não fracassa por falta de bens — fracassa por excesso de risco jurídico
- Brenno Zanardo
- há 19 horas
- 4 min de leitura
Quem atua com execução judicial há algum tempo já percebeu um padrão incômodo: processos tecnicamente corretos, com penhoras formalmente válidas, que simplesmente não produzem dinheiro.
O problema raramente está na inexistência de bens. Está na escolha, e, principalmente, na estruturação desses bens.
Penhorar é fácil, vender é outra história
A tese é simples, mas ignorada na prática forense cotidiana:
Risco jurídico mata a liquidez.
No leilão judicial, o mercado não compra sentença, não compra fundamentação e não compra “tese bonita”. O mercado compra previsibilidade. Quando ela não existe, o preço despenca — ou o interessado simplesmente desaparece.
O que o arrematante realmente compra
Existe uma ilusão comum entre advogados: a ideia de que o arrematante compra um bem. Na prática, ele compra um pacote de riscos. Riscos de posse, de domínio, de nulidade, de discussões futuras e de custos ocultos.
E aqui está um ponto-chave: o risco não precisa ser concreto para produzir efeito econômico. Basta ser plausível. Uma ação futura possível, um direito real mal explicado, uma indisponibilidade mal mapeada — tudo isso já é suficiente para afastar compradores sérios.
O bom advogado de execução não é aquele que apenas “acha bens”. É aquele que entende como o mercado lê o processo e consegue reduzir, organizar ou ao menos tornar mensurável o risco envolvido.
Usufruto e direito de habitação: ativos que quase nunca se pagam
Poucos temas geram tanta frustração em execução quanto imóveis gravados com usufruto ou direito real de habitação.
Do ponto de vista jurídico, a penhora costuma ser possível. Do ponto de vista econômico, quase sempre é um desastre.
Na maioria dos casos, o que vai a leilão é apenas a nua propriedade. O arrematante paga, mas não usa. Não ocupa. Não aluga. Não explora. Compra um ativo imobilizado no sentido mais literal da palavra.
O mercado reage de forma previsível: desinteresse quase absoluto.
Existem exceções? Sim, mas são cirúrgicas:
usufruto extinto de fato, mas ainda não cancelado no registro;
determinação judicial expressa de venda da propriedade plena;
situações muito específicas de esvaziamento do usufruto, como abandono prolongado e perda da finalidade.
Fora desses cenários, insistir em leiloar imóvel com usufruto é prolongar o processo com aparência de diligência. Na prática, é produzir um leilão morto antes de nascer.
Usucapião: o simples “cheiro” de litígio afugenta o mercado
Pouca coisa assusta mais um arrematante do que a notícia de uma ação de usucapião envolvendo o imóvel — ainda que embrionária, ainda que frágil.
Aqui, o mérito pouco importa. O mercado não faz juízo técnico aprofundado. Ele faz leitura de risco.
Para o comprador, o raciocínio é simples:
posso perder o imóvel no futuro;
posso ter que litigar por algo que já paguei;
posso ficar anos sem posse nem solução.
Esse tipo de risco é difícil de precificar. E risco que não se consegue precificar vira risco inaceitável.
Resultado: imóveis com usucapião em andamento raramente vendem. Não por preço. Por insegurança estrutural.
Indisponibilidades trabalhistas: quando vender não significa receber
Aqui o problema é ainda mais sofisticado — e mais perigoso para o credor.
Imóveis com múltiplas indisponibilidades trabalhistas podem até ser vendidos. A pergunta relevante é outra: para quem vai o dinheiro?
Créditos trabalhistas têm preferência. Se o valor real de arrematação não for suficiente para absorver esses créditos, o credor da execução cível assiste ao leilão como espectador.
O erro clássico é olhar apenas o valor de avaliação. O mercado olha o valor provável de venda — com deságio. Quando essa conta não fecha, o leilão nasce economicamente inútil.
Some-se a isso:
risco de leilões trabalhistas anteriores não registrados;
discussões sobre débitos condominiais;
sobreposição de competências.
Sem mapeamento completo das indisponibilidades e da ordem de preferência, insistir na hasta é flertar com o fracasso.
Alienação fiduciária: o campeão dos leilões desertos
Poucos institutos revelam tão bem o abismo entre a prática forense e a lógica de mercado quanto a alienação fiduciária.
Na maior parte dos casos, o que se leva a leilão são direitos do devedor, não a propriedade plena. Na prática, o arrematante:
paga o leilão;
assume o financiamento.
Ou seja: paga duas vezes. O mercado faz a conta em segundos. E quase sempre ela não fecha.
Existem exceções — saldo residual pequeno, ou estruturas específicas como execuções condominiais em que se admite a venda da propriedade plena, com o banco recebendo do produto da venda. Quando isso ocorre, a liquidez reaparece imediatamente. Não por mágica, mas porque o risco ficou claro e mensurável.
Fora disso, insistir em leiloar direitos fiduciários é produzir atos processuais sem resultado.
Análise jurídica como condição de venda
A execução judicial não fracassa por excesso de cautela. Fracassa por confundir possibilidade jurídica com viabilidade econômica.
Penhorar é o começo. Vender exige leitura de risco, estruturação e honestidade intelectual. Quando o mercado foge, não adianta culpar o preço, o leiloeiro ou a “falta de cultura”. O problema quase sempre está no risco mal tratado.
Conclusão
Nem todo bem penhorável deve ir a leilão. E nem todo leilão deveria ser tentado.
Usufruto, usucapião, indisponibilidades trabalhistas excessivas e alienação fiduciária mal estruturada são exemplos clássicos de como o risco jurídico destrói a liquidez.
Na execução, crédito só vira dinheiro quando o risco é compreendido, limitado ou eliminado. O resto é formalidade processual com aparência de eficiência.
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