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Quando alguém fala sobre investimentos, é normal que a nossa primeira reação seja se sentir desconfiado, pensando que aquela pessoa quer te vender algo. E normalmente é isso mesmo que acontece. Nosso papel é sempre escutar, tentar compreender e tirar nossas conclusões. Algumas vezes, caso o assunto seja interessante, estudar sobre ele para ver se realmente é verdade e faz sentido. E é dessa maneira que quero falar sobre investimento em imóveis via leilão judicial.
Confira o vídeo que disponibilizamos no nosso canal do YouTube com tudo o que você precisa saber sobre o Leilões Judiciais de Imóveis.
A ideia aqui é colocar uma semente sobre o tema em sua cabeça, para que, posteriormente, você busque conhecimento e faça com que ela cresça e, quem sabe, se transforme na realização de seus objetivos.
Quando falamos em ‘onde investir o seu dinheiro’, existem um milhão de possibilida
des, mas normalmente resumimos em risco e retorno, que são variáveis básicas da tomada de decisão. E o que quase sempre acontece: investimentos mais conservadores não costumam trazer grandes retornos, como poupança e títulos de renda fixa. Já investimentos que possibilitam um alto retorno, trazem consigo um grande risco, como criptomoedas, renda variável ou investir em um negócio próprio.
E, para mim, qual é o melhor balanço entre risco e retorno?
Sempre ouvimos muito falar em diversificação, que é estratégia validada para diluirmos os riscos e não ficarmos dependentes de um ou dois investimentos. Então a diversificação deve ser utilizada neste balanço entre investimentos de alto e baixo risco.
O que para mim faz mais sentido é: se você é jovem, com poucos compromissos e muito tempo pela frente, você tem mais espaço para tomada de riscos, considerando que as consequências serão menores e você terá tempo de sobra para correr atrás de um eventual prejuízo. Agora, se você é alguém com mais idade, mais compromissos, responsabilidades e com menos tempo de vida, o que você deve buscar são ativos mais seguros e menos voláteis.
Se você está buscando ativos que possam trazer um maior retorno, uma pergunta importante seria: Quanto é possível alcançar de rentabilidade? Uma coisa é fato, você não conseguirá sempre o mesmo retorno. Você passará por períodos de grandes e baixos retornos, e, às vezes, até prejuízo.
Para vocês terem uma ideia, Warren Buffett, que é o maior investidor na bolsa Americana e, consequentemente, do mundo, conseguiu ao longo da sua carreira um ROI médio de 20%. Considerando que todo dinheiro seria reinvestido e você conseguisse um retorno igual ao do Warren Buffet, investindo R$ 100 mil hoje, em 10 anos, você teria um total de R$ 620 mil. Em 20 anos, R$ 3,8 milhões. E em 30 anos, R$ 23,7 milhões. Coisa linda, né?
Agora, o que pouca gente conhece é o mercado de leilões de imóveis. Este mercado existe há décadas no mundo todo, inclusive em países como Brasil e Estados Unidos. O leilão é uma forma de garantia para o pagamento de dívidas. É uma ferramenta utilizada pela sociedade para cobranças e, normalmente, os ativos são vendidos por valores bem abaixo do mercado. Resumindo, o investimento em leilões é, simplesmente, um investimento em imóveis, só que com um porém: você pagará um valor muito menor do que ele vale. Comprando em leilão você estará automaticamente aplicando a principal regra dos investimentos, que é comprar barato e vender caro.
Falando em leilão judicial, que é o tema que vamos tratar aqui hoje, normalmente, os bens são vendidos com um desconto de 50% do preço de mercado, ou seja, pela metade do preço que realmente vale. Não precisamos ir muito longe para entender, que: se você está comprando um ativo pela metade do preço e tem condição de vendê-lo pelo preço cheio, você terá um belo retorno de 100%. Obviamente que desconsiderando custos e despesas.
Olhando assim, parece que investir em leilões de imóveis é uma grande oportunidade e muito fácil, não é? Mas isso não é verdade. Investir em leilões de imóveis não é uma matéria que exige um conhecimento muito profundo, porém é complexa, pois envolve os temas Direito, Investimento e Mercado Imobiliário. Você precisa ter certo conhecimento sobre eles para prosperar.
Eu, como gestor de uma empresa de leilões e como investidor, já acompanhei de perto mais de 4000 leilões. Já tive contato com muitos investidores e sei como as coisas funcionam. Para leilões com descontos de 50%, considerando todos os custos envolvidos com a aquisição de um imóvel e as despesas de venda, é possível alcançar, em um único negócio, um ROI entre 50 e 65%. Porém, para esse retorno ser real, é necessário que algumas condições sejam cumpridas, como não haver disputa e você conseguir vender o imóvel pelo preço estimado e o mais rápido possível.
Só com essa última colocação já vemos 3 pontos de atenção extremamente importantes para quem quer participar de leilão. Primeiro: procurar leilões que vão ter menos disputa. Segundo: buscar imóveis com público interessado. Terceiro: vender rápido. Esses, para mim, são os três principais pilares para a busca da Construção Patrimonial, que é um dos propósitos de investimento em leilão que ensinamos em nosso curso Lance Vencedor.
A porcentagem de retorno em leilão mencionada acima, com dito, não considera disputa. Essa seria a rentabilidade se você ganhasse o leilão sozinho. Mas então, qual é a rentabilidade média nos leilões com disputa? Isso vai variar muito do imóvel. Imóvel com muita procura, o valor da disputa tende a subir muito. Em média, os investidores em leilão atingem um ROI entre 30 e 40%.
Vamos fazer aquelas mesmas contas que fizemos com o ROI do Warren Buffet, só que agora com essa rentabilidade?
Considerando que todo dinheiro seria reinvestido e você conseguisse um retorno de 35%, investindo R$ 100 mil hoje e fazendo APENAS um negócio em leilão por ano (o que é algo MUITO plausível), em 10 anos você teria R$ 2 milhões. Em 20 anos, R$ 40,4 milhões. E em 30 anos, R$ 812 milhões. Absurdo, né? Bem-vindos ao mundo exponencial dos juros compostos.
Obviamente que, quanto maior for ficando o seu patrimônio, mais difícil será para encontrar imóveis de grandes valores para continuar fazendo essa multiplicação. Mas somente com esse simples exemplo, dá para vermos que é possível alcançar grandes retornos com imóveis de leilão.
Já falamos de retorno. E o risco?
Com já dito anteriormente, eu não estou inventando um mercado novo, onde você não sabe como será daqui para frente. Estou falando do mercado imobiliário. Um mercado que SEMPRE vai existir e que no Brasil ainda tem muito espaço para crescimento.
E é aqui que está a mágica para mim. O grande diferencial deste investimento é a previsibilidade e baixa volatilidade. Aqui, ninguém precisa ser expert para avaliar o preço do ativo, como, por exemplo, acontece para avaliação de empresas no investimento em ações. Hoje em dia, os preços dos imóveis são de fácil consulta por qualquer pessoa, usando os recursos digitais disponíveis na internet. Além disso, o preço destes imóveis não varia muito no curto prazo. Caso você compre o imóvel hoje, daqui a um ano o seu valor não será muito diferente. E são essas duas vantagens, que, atreladas ao fato de estarmos comprando barato, tornam este um dos melhores tipos de investimentos que eu conheço.
E sobre o risco da modalidade do leilão judicial?
Leilão judicial é uma modalidade de venda forçada que corre dentro de um processo judicial, onde todos os atos e todo dinheiro lá depositado, ficam sob responsabilidade de um Juiz, o que confere uma segurança até maior do que com quem transaciona imóveis com outras pessoas desconhecidas, de forma convencional.
Claro que participar de leilão judicial tem suas nuances e dificuldades, porém, a partir do momento que você tem conhecimento sobre a matéria, você sempre saberá qual melhor caminho tomar para alcançar seus objetivos e expectativas.
Para iniciar seus investimentos nessa modalidade, há dois caminhos: 1) estudar, para se aprofundar nos temas que a cercam, entender as peculiaridades de cada caso e saber como e o que analisar para o melhor resultado; e 2) contar com a assessoria de um profissional especializado no assunto, pois não é qualquer um que sabe encontrar as melhores oportunidades ou resolver eventuais questões específicas do tema.
Não tenho dúvidas de que quem começar a investir em leilões judiciais de imóveis não irá se arrepender!
E caso queira optar pelo primeiro caminho mencionado ali em cima, ou seja, o de estudar, conte comigo e se inscreva na lista de espera do Curso Lance Vencedor, clicando aqui!
Até lá!
Brenno Zanardo
Sócio da D1LANCE Leilões
Conte com a equipe da D1 para auxiliá–lo em todas as etapas da arrematação.
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