O trade imobiliário do ciclo 2026–2029: por que comprar imóvel de leilão agora é uma jogada inteligente

O mercado imobiliário brasileiro está prestes a entrar em um novo ciclo de valorização — e quem se posicionar antes dele pode capturar ganhos significativos nos próximos anos. A janela ideal está aberta agora, em 2025, e deve se fechar gradualmente conforme o crédito se reaquece entre 2026 e 2029.

Este é o momento em que o investidor atento entende que os imóveis de leilão ainda estão precificados “na baixa”, antes da retomada do crédito e do aumento natural de preços. Comprar agora é como investir na baixa. 

Mas e se, além de comprar na baixa, você ainda adquirir com um grande desconto? É isso que este texto propõe discutir — comprar hoje, com o desconto do leilão, e vender amanhã, com liquidez e alta nos preços.

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O novo ciclo imobiliário está se formando

A economia brasileira está saindo de um período prolongado de aperto monetário. A taxa Selic permanece em 15% ao ano, o maior patamar da última década, mas, segundo o Valor Investe e o InfoMoney, as projeções do mercado indicam início de cortes graduais a partir do segundo semestre de 2026, com a taxa podendo cair para entre 11% e 12% ao ano em 2027. [¹][²]

E a história é sempre a mesma: quando os juros caem, o crédito reabre; quando o crédito volta, os preços sobem.

Além disso, o crédito imobiliário está ganhando força inédita. O presidente da Caixa Econômica Federal anunciou que o banco terá R$ 40 bilhões adicionais em crédito habitacional até 2026, e até R$ 190 bilhões nos próximos cinco anos, ampliando o potencial de financiamento e impulsionando o setor. [⁴]

Em paralelo, Ely Wertheim, presidente da Abrainc, destacou ao UOL que as recentes medidas de estímulo ao crédito habitacional abrem “o maior fôlego do mercado imobiliário brasileiro para os próximos 20 anos”, com bancos privados e públicos voltando a expandir suas carteiras de financiamento. [³]

Esses são sinais claros de que estamos no início de um ciclo estrutural de longo prazo, e que agora pode ser uma das melhores janelas de entrada para quem busca ganhos expressivos no médio e longo prazo.

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Leilões: ativos precificados antes da valorização

Enquanto o mercado tradicional ainda se ajusta, o universo dos leilões está cheio de ativos precificados no passado.

 Os valores de avaliação dos imóveis levados a leilão neste momento refletem um cenário de demanda retraída e juros altos.

Ao comprar agora, o investidor tem uma bonificação dupla:

1. O desconto natural do leilão, de 30% a 50% abaixo do valor de mercado;

2. A valorização futura, quando o crédito se reabrir e a demanda aumentar.

Essa combinação cria o melhor ponto de entrada de um ciclo. Mais do que buscar o “leilão barato”, o segredo é buscar o leilão bem posicionado — imóveis de liquidez real, em regiões que se valorizam quando o crédito volta.

Você pode se perguntar: “Mas e o custo de oportunidade? Com a Selic em 15%, vale a pena imobilizar meu capital?”

A dúvida é legítima. Por isso, a estratégia é não deixar o ativo parado: comprar agora, colocar para alugar e vender no pico de valorização. Assim, o investidor carrega o ativo com rendimento enquanto ele se valoriza.

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O trade: comprar em 2025, alugar até 2029 e vender na alta

Toda tese precisa se transformar em uma estratégia prática — e é aqui que entra o chamado trade imobiliário do ciclo 2026–2029. A essência desse movimento é simples:

Comprar no pessimismo, rentabilizar na travessia e vender na euforia.

Etapa	Período	Ação
Compra	2025	Arrematar imóveis de leilão com deságio de 30% a 50% sobre a avaliação. Priorizar ativos bem localizados, desocupados e com documentação regular.
Aluguel	2026–2029	Colocar o imóvel para gerar renda — aluguel convencional ou por temporada — cobrindo parte ou todo o custo de oportunidade enquanto aguarda valorização.
Venda	A partir de 2029	Realizar lucro quando o crédito estiver pleno, a demanda aquecida e os preços valorizados pelo novo ciclo.

Nesse modelo, o investidor captura duas fontes de retorno:

• Renda, mitigando o custo do capital;

• Valorização, pela revenda após a retomada.

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O perfil de ativo e público que vai gerar valor

Nem todo imóvel vai se valorizar. Locais sujeitos a riscos ambientais, saturação de oferta ou perda de infraestrutura — como áreas impactadas por enchentes no Sul — podem permanecer em baixa mesmo com mais crédito. Por isso, a análise de demanda futura é essencial.

Os imóveis com maior potencial são aqueles que reúnem localização desejável e enquadramento no público do crédito bancário.

Faixa de preço-alvo:

• até R$ 2,2 milhões — o novo teto de financiamento da Caixa. 

Tipo de ativo:

• Apartamentos de dois ou três dormitórios em regiões centrais e bem servidas de transporte;

• Casas em condomínios consolidados ou próximos de polos urbanos ativos.

Público comprador futuro: 

• Famílias com renda de até R$ 25 mil mensais, que voltarão a acessar crédito com juros menores e prazos mais longos.

Esse público não compra leilão, mas compra imóvel pronto e financiável. 

O investidor, portanto, compra o ativo “cru” e entrega o produto “bancável”.

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Riscos e contrapartidas

Nenhum bom investimento vem sem riscos — e, no mercado imobiliário, eles não devem ser ignorados, mas gerenciados estrategicamente. O segredo é entender que o risco, quando bem precificado, é parte do retorno.

Risco	Mitigação
Custo de oportunidade alto (Selic 15%)	Gerar renda com aluguel enquanto o ciclo não vira.
Liquidez baixa no curto prazo	Comprar ativos de fácil revenda (boa localização, padrão familiar).
Risco jurídico ou de ocupação	Fazer due-diligence completa e ter apoio jurídico.
Demora na queda dos juros	Rentabilizar com aluguel e garantir o “upside” comprando barato em leilão.

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Conclusão — o ponto de entrada do ciclo

O mercado imobiliário vive de ciclos, e estamos no limiar da próxima virada. Os preços ainda refletem o crédito caro e os juros altos, mas o movimento de reversão já começou.

Os imóveis de leilão são a porta de entrada perfeita para comprar com desconto e vender no ciclo seguinte, quando o crédito voltar e o apetite comprador se restabelecer.

2025 é o ano de comprar. 2026–2029 serão os anos de colher.

Quem esperar ver a valorização para começar a comprar já terá perdido a melhor parte do movimento. Este é o momento para capturar esse bônus. 

No mais, o investimento inteligente em imóveis de leilão sempre será uma boa estratégia: comprar um ativo sólido, por um preço baixo, nunca sai de moda.

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Referências

[¹] Valor Investe — “Com Selic mantida, quando o financiamento imobiliário deve ficar mais barato”, 06/11/2025. Disponível em: https://valorinveste.globo.com/produtos/imoveis/noticia/2025/11/06/com-selic-mantida-quando-o-financiamento-imobiliario-deve-ficar-mais-barato.ghtml

[²] InfoMoney — “Financiamento de imóveis com Selic alta e possível queda em 2026”, 13/10/2025. Disponível em: https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/financiamento-de-imoveis-com-selic-alta-e-possivel-queda-em-2026/

[³] UOL Economia — “Crédito imobiliário ganha fôlego de 20 anos, diz Ely Wertheim”, 13/10/2025. Disponível em: https://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2025/10/13/credito-imobiliario-ganha-folego-de-20-anos-diz-ely-wertheim.htm

[⁴] O Globo — “Caixa terá R$ 40 bilhões a mais no crédito imobiliário, diz presidente do banco”, 16/10/2025. Disponível em: https://oglobo.globo.com/economia/noticia/2025/10/16/caixa-tera-r-40-bilhoes-a-mais-no-credito-imobiliario-diz-presidente-do-banco.ghtml