A melhor forma de expropriação judicial de imóveis

As maneiras de expropriação – ou seja, de transformação de bens em dinheiro – previstas na nossa legislação são: adjudicação, alienação por iniciativa particular e leilão judicial.

Confira o vídeo que disponibilizamos no nosso canal do YouTube com tudo o que você precisa saber sobre Pós arrematação em Leilão Judicial.

Adjudicação

A adjudicação consiste na aquisição de um bem pelo credor, por valor não inferior à sua avaliação, com a utilização do crédito executado. Essa é a primeira opção dada nos processos.

Raramente o pedido de adjudicação é mais vantajoso. Isso porque esse tipo de expropriação terá que ser feito pelo valor de avaliação total do bem e porque não é considerada uma aquisição originária, ou seja, alguns ônus que recaiam sobre o bem serão de responsabilidade do adjudicante.

Não havendo a adjudicação, abre-se o caminho para as outras duas maneiras de expropriação.

Alienação por iniciativa particular

A alienação por iniciativa particular costuma ser intermediada por um corretor, que realizará um trabalho semelhante ao que é praticado nas imobiliárias. Trata-se de uma tentativa de venda no mercado comum, sem os benefícios da aquisição originária e com público-alvo reduzido, já que os compradores do mercado tradicional se afugentam com ativos estressados.

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Leilão judicial

E, por fim, temos a opção do leilão judicial, intermediado por um leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário, dotado de fé pública e que segue todo um regramento que traz segurança e efetividade aos envolvidos.

O leilão judicial é, sem dúvida, a melhor maneira de expropriação de bens para quem busca trazer maior liquidez e agilidade nas execuções, ou seja, em grande parte dos casos, um ponto final nos processos, com a satisfação da dívida.

E há diversos fatores para isso.

Primeiro, porque no leilão judicial é possível defender a tese de aquisição originária, isto é, que o imóvel será entregue ao Arrematante livre de quaisquer débitos, ônus ou gravames. Apesar de não ser unânime na jurisprudência pátria, têm sido cada vez mais recorrentes decisões nesse sentido, inclusive, advindas do Superior Tribunal de Justiça.

Isso é de extrema importância para casos em que eventuais dívidas do imóvel, como IPTU e condomínio, ultrapassem o valor da arrematação, uma vez que garante a isenção de responsabilidade do Arrematante sobre qualquer valor devido anteriormente à arrematação.

Além disso, é de se destacar o desconto permitido legalmente para a alienação dos bens em leilão, que desperta o interesse e incentiva a participação dos interessados, propiciando, em regra, disputa e incremento de valores.

Partindo-se desse desconto, o próprio mercado precifica o real valor do bem leiloado, de modo que sem o procedimento do leilão e considerando apenas o valor de avaliação, não haverá liquidez para aquele bem, fazendo com que o processo não alcance seu fim.

Outo ponto importante é que, caso tenha interesse, o Exequente tem a possibilidade de se valer do crédito processual para a arrematação, aproveitando o desconto aplicado no leilão. Caso o crédito seja inferior ao valor da arrematação, o Exequente pagaria só a diferença faltante. Em caso de crédito superior, não haveria a necessidade de desembolsar qualquer quantia, inclusive sendo mantida a cobrança dos valores remanescentes.

Aqui, no entanto, é importante destacar que caso exista dívida do imóvel, como IPTU ou condomínio, a responsabilidade pela quitação seria do próprio Exequente.

Não há como negar que a possibilidade da disputa de lances garante vantagens a todas as partes, uma vez que (i) propicia uma maior chance de venda do bem e a consequente conversão em dinheiro para a satisfação da dívida executada, (ii) ao garantir o sucesso da alienação, permite um maior esvaziamento do judiciário, reduzindo a quantidade de processos, (iii) gera também ao devedor um valor justo pelo bem leiloado, uma vez que precificado pelo próprio mercado, e (iv) caso haja mais de uma dívida, garante a satisfação – pelo menos parcial – de diversos outros credores.

Por fim, mas não menos importante, o leilão ocorre de acordo com todo o regramento legal e é inteiramente fiscalizado pelo Poder Judiciário. Assim, caso devidamente realizado, consiste no meio de alienação de maior segurança, tanto às partes do processo, quanto aos arrematantes.

Todas as questões aqui abordadas são de extrema importância para o melhor deslinde e satisfação dos processos. No entanto, são muito pouco abordadas, de modo que quem não vive isso no dia a dia acaba tendo impressões equivocadas acerca do instituto do leilão, prolongando indeterminadamente suas execuções.

Rafael Alem

Sócio da D1LANCE Leilões

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