Usufruto e Nua propriedade em Leilão: tudo que você precisa saber

Comprar imóveis em leilão pode ser uma excelente oportunidade de investimento, mas é essencial entender bem o que se está adquirindo. Um dos conceitos que você pode encontrar nesse processo são "Nua Propriedade" e "Usufruto". Neste artigo, vamos explicar o que é, como identificá-la, suas consequências e se vale a pena investir nesse tipo de imóvel.

Confira o vídeo que disponibilizamos no nosso canal do YouTube com tudo o que você precisa saber sobre o Usufruto na Matrícula.

O Que é Nua Propriedade?

Ter a Nua Propriedade significa ser é o dono de um imóvel, mas outra pessoa ter o direito de usá-lo ou morar nele por um período de tempo ou até o fim da vida. Durante esse tempo, o nu proprietário não pode usar a propriedade como quiser, por exemplo, para morar, alugar ou vender.

Em termos técnicos, o nu proprietário detém a titularidade do bem, mas o direito de uso e fruição está atribuído ao usufrutuário. Esse arranjo se mantém até que o usufruto seja extinto, seja por falecimento, expiração do prazo acordado, renúncia, ou outras causas previstas em lei.

O Que é Usufruto?

O usufruto é o direito de usar e aproveitar um imóvel que pertence a outra pessoa. Se alguém tem o usufruto de uma casa, essa pessoa pode morar nela ou alugar, mesmo que não seja o dono.

Em termos técnicos, o usufruto é um direito real que concede ao usufrutuário o poder de usar e fruir de um bem pertencente ao nu-proprietário. O usufrutuário deve manter e conservar o imóvel, mas não pode alterá-lo significativamente ou vendê-lo.

Como Identificar a Nua Propriedade

Identificar uma Nua Propriedade antes de participar de um leilão é crucial para saber exatamente o que você está adquirindo. Aqui estão os passos para isso:

• Descrição no Site ou Edital: Geralmente, se o imóvel for uma Nua Propriedade, isso estará descrito claramente. Fique atento a esses detalhes.

Exemplo na descrição

Exemplo em ônus

• Ônus na Matrícula: A matrícula do imóvel, disponível no site do leiloeiro, é o documento mais confiável para verificar se há um usufruto registrado. Se houver, o imóvel é uma Nua Propriedade, e o direito de uso pertence a outra pessoa.

Exemplo na matrícula

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Consequências de Arrematar uma Nua Propriedade

Arrematar uma Nua Propriedade significa que você se torna o dono do imóvel, mas sem poder usá-lo ou tirar qualquer proveito dele por um tempo. Isso pode resultar em:

• Dinheiro Imobilizado: Seu investimento ficará preso em um imóvel que não gera renda e pode ser difícil de vender, já que a Nua Propriedade tem baixa liquidez.

• Incerteza de Uso: Você só poderá usufruir do imóvel quando o usufruto for extinto, o que pode demorar anos, ou até décadas, no caso de usufruto vitalício.

Avaliação de Nua Propriedade

A avaliação de uma Nua Propriedade deve levar em conta que o imóvel não pode ser usado imediatamente. Infelizmente, em muitos processos judiciais, as avaliações não refletem essa realidade e consideram o valor total da propriedade.

No Estado de São Paulo, alguns peritos utilizam a proporção definida pela Lei do ITCMD, atribuindo 2/3 do valor total à Nua Propriedade e 1/3 ao Usufruto. Essa proporção pode servir como referência, pois não há uma norma específica para a avaliação de imóveis com Nua Propriedade em processos de expropriação.

Exemplo de avaliação de Nua Propriedade

Quando o Usufruto Termina

O usufruto pode terminar por várias razões (Código Civil, no artigo 1.410), entre elas:

• Falecimento do Usufrutuário: O usufruto se extingue com a morte do usufrutuário.

• Expiração do Prazo: Se o usufruto foi concedido por um tempo específico, ele termina ao final desse período.

• Renúncia: O usufrutuário pode abrir mão do direito a qualquer momento.

• Não Cumprimento das Obrigações: Se o usufrutuário não mantiver a propriedade ou não pagar as despesas, o proprietário pode cancelar o usufruto.

• Uso Indevido: Se o usufrutuário usar a propriedade de maneira inadequada ou prejudicar sua conservação, o usufruto pode ser cancelado.

• Desapropriação: Se o governo desapropriar o imóvel, o usufruto pode ser extinto.

• Decisão Judicial: Uma decisão judicial pode cancelar o usufruto em casos de fraude ou uso prejudicial.

Vale a Pena Arrematar Nua Propriedade?

De modo geral, arrematar uma Nua Propriedade não é vantajoso, pois você adquire o imóvel sem poder usá-lo ou alugá-lo, o que reduz significativamente sua liquidez. Além disso, no caso de usufruto vitalício, é muito difícil prever quando o usufruto será extinto, deixando seu investimento preso por um tempo indeterminado.

Para quem é novo no mercado ou busca um imóvel para morar, a aquisição de uma Nua Propriedade não é recomendada.

Exceções: Há situações em que pode valer a pena arrematar uma Nua Propriedade, como:

• Usufrutuário já falecido: Se o usufrutuário já faleceu, mas o cancelamento do usufruto ainda não foi registrado na matrícula, o novo proprietário pode solicitar essa baixa.

• Usufruto Evidentemente Cancelável: Em casos em que o usufruto pode ser cancelado devido ao não uso por mais de 10 anos, falta de manutenção do imóvel ou mudanças significativas na sua finalidade original, o investimento pode ser mais seguro.

• Valorização: Adquirir uma Nua Propriedade pode ser vantajoso se o imóvel tiver um potencial de valorização claro ou se houver a possibilidade de alteração de sua destinação no futuro, o que pode resultar em lucros significativos. No entanto, esses são casos raros e exigem um estudo detalhado e cauteloso.

Recomendação Final

Evite arrematar uma Nua Propriedade esperando que o usufrutuário faleça logo. Essa prática não é ética e pode resultar em um investimento frustrado se o usufrutuário viver por muitos anos.

Conclusão

Investir em Nua Propriedade requer um entendimento claro de suas limitações e potenciais. Em muitos casos, pode não ser a melhor opção, mas, como vimos, há situações específicas em que pode valer a pena. Seja sempre cauteloso e considere todos os fatores antes de tomar sua decisão.

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